Surface habitable d’un appartement
Entrez les pièces une à une, avec leurs dimensions : la surface habitable nette du logement s’affiche aussitôt, balcons, caves et garages comptés à part.
Surface habitable nette
Comment ça marche
Pour chaque pièce, le calcul multiplie la longueur par la largeur, mesurées au sol entre les murs finis. Si vous avez relevé les cotes d’axe en axe sur un plan, indiquez l’épaisseur des murs : elle est retirée de chaque dimension. La partie sous un plafond de moins de 1,50 m, dans les combles, est retirée. Les pièces habitables sont additionnées ; balcons, caves et garages sont totalisés à part.
La « loi Carrez » est française et ne s’applique pas en Suisse. Aucune loi fédérale ne définit la surface habitable : on se réfère à la norme SIA 416, qui découpe les surfaces d’un bâtiment ainsi.
| Surface | Ce qu’elle comprend |
|---|---|
| Surface de plancher (SP) | Tout l’étage, murs compris : c’est la surface « brute » |
| Surface de construction (SC) | Murs, cloisons, piliers, gaines |
| Surface nette (SN) | SP − SC : tout ce qui est entre les murs |
| Surface utile principale (SUP) | Les pièces qui servent à habiter |
| Surface utile secondaire (SUS) | Caves, greniers, buanderie, débarras, garage, abri |
| Dégagements (SD) et installations (SI) | Couloirs, halls, escaliers ; locaux techniques |
La « surface habitable » d’une annonce correspond en pratique à la surface nette à l’intérieur du logement — pièces, cuisine, salles d’eau, couloirs — sans les murs, ni les surfaces secondaires, ni les balcons. Le seuil de 1,50 m sous plafond est une pratique courante du marché, pas une règle de la SIA 416 : vérifiez celle que retient votre contrat ou votre règlement de PPE.
Exemple concret
Un deux-pièces : séjour de 5 × 4,2 m, chambre de 3,6 × 3,2 m, cuisine de 3 × 2,5 m, salle de bains de 2,4 × 1,8 m, couloir de 4 × 1,1 m, et un balcon de 4 × 1,5 m.
L’annonce parlera d’un appartement de 49 m², avec un balcon de 6 m².
Questions fréquentes
Non. La loi Carrez est française : elle fixe la surface des lots de copropriété vendus en France, sans ce qui est sous 1,80 m. En Suisse, aucune loi ne définit la surface habitable ; on se réfère à la norme SIA 416 et aux usages du marché.
La surface brute (surface de plancher selon SIA 416) comprend les murs et les cloisons. La surface nette est mesurée entre les murs : elle est en général 10 à 15 % plus petite. La surface habitable n’en garde que la partie à l’intérieur du logement, sans caves ni balcons.
Non. Balcons, terrasses et loggias ouvertes ne font pas partie de la surface habitable ; les annonces les indiquent à part. Une loggia fermée et chauffée peut en revanche y entrer.
Mesurez la pièce au sol entier, puis la bande où le plafond descend sous 1,50 m : sa longueur multipliée par sa profondeur au sol. Entrez cette surface dans « Sous 1,50 m » : elle est retirée de la pièce.
Source
Définitions des surfaces : norme SIA 416 « Surfaces et volumes des bâtiments », Société suisse des ingénieurs et des architectes (sia.ch). Seuil de 1,50 m : pratique courante du marché immobilier suisse, non normative. Résultats indicatifs : pour une vente, une location ou un litige, la surface relevée par un géomètre ou un architecte fait foi.
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